Ipoteca este definita drept o garantie a obligatiilor debitorului fata de creditor, reprezentata de un bun din patrimoniul debitorului. Ipoteca se poate realiza asupra bunurilor mobile si imobile, in cazul celor din urma, fiind necesara inscrierea in cartea funciara.
Contractul de ipoteca se incheie prin prezenta ambelor parti, in fata notarului public, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Obiectul ipotecii imobiliare
In conformitate cu prevederile in vigoare, se poate ipoteca un imobil cu accesoriile acestuia, uzufructul acestui imobil si accesoriile, cotele-parti din dreptul asupra imobilului, dreptul de superficie, chiriile sau arenzile imobilului. Se vor ipoteca indemnizatiile legate de contracte de asigurara in plata chiriilor, constructii viitoare care trebuie sa fie inscris in prealabil, in cartea funciara.
„Actele încheiate de proprietar cu privire la veniturile neajunse la scadență sau urmărirea acestora de alți creditori nu sunt opozabile creditorului ipotecar după notarea începerii urmăririi silite, cu excepția cazului în care aceste acte au fost notate în cartea funciară înainte de notarea începerii urmăririi silite”, art. 2.383 Codul Civil.
De asemenea, ipoteca se va putea face asupra unui imobil sau unei cote-parti din dreptul asupra acestuia, fiind incluse aspectele care tin de construirea si imbunatatirea adusa imobilului, la un moment dat, in timp.
Creantele si ipoteca legala
In conformitate cu legea in vigoare, se poate beneficia de ipoteca legala in urmatoarele situatii:
Persoana care face o achizitie si care neexecuta promisiunea de a contracta un obiect, imobilul inscris in cartea funciara;
Vanzatorul poate face ipoteca asupra bunului imobil vandut, cu referinta la pretul datorat;
Persoana care a imprumutat o suma de bani in vederea dobandirii unii imobil poate face ipoteca legala asupra acestui imobil, in vederea restituirii imprumutului;
Persoana care a instrainat un imobil in schimbul intretinerii poate face ipoteca asupra respectivului impobil, in vederea platii rentei aferente intretinerii neexecutate. Astfel, debitorul intretinerii nu are dreptul sa inscrie imobilul in cartea funciara, numai impreuna cu aceasta ipoteca.
Arhitectii si antreprenorii pot face ipoteca legala asupra unui imobil pe care il au in edificare, reconstructie sau reparare. Ipoteca se va face in vederea garantarii sumelor datorate acestora de catre proprietarul imobilului;
Coproprietarii pot face ipoteca in vederea platii pretului datorat de catre coproprietarul imobilului. De asemenea se poate face ipoteca in vederea garantarii creantei asupra imobilului;
Legatarii cu titlu particular vor face ipoteca asupra imobilelor cuvenite in urma mostenirii celui obligat la executarea legatului.
Se poate face ipoteca de catre coproprietari pentru garantarea creantei asupra imobilului.
Atunci cand vorbim de neindeplinirea obligatiilor ipotecii imobiliare, creditorul are dreptul:
Sa vanda bunul imobil ipotecat, in acord cu ceea ce prevede lege;
Sa-si insuseasca bunul imobil, stingandu-se astfel creanta imobiliara;
Sa preia bunul imobil in administrare.
Inscrierea ipotecii imobiliare
Inregistrarea ipotecii imobilare se realizeaza de catre creditor in Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare. Inainte de a inscrie ipoteca asupra repectivului bun, creditorul trebuie sa se asigure ca este informat cu privire la eventualele alte ipoteci care ar mai putea exista asupra aceluiasi bun. Creditorul este cel care va comunica prin copia de pe avizul de ipoteca constituitorului, inscrierea ipotecii imobiliare.
In cazul in care s-au indeplinit obligatii de plata ale garantiei, creditorul trebuie care in decurs de cel mult 10 zile sa ceara radierea ipotecii din arhiva.
