Prin superficie intelegem dreptul unei persoane de a detine sau de a edifica o constructie pe terenul unei alte persoane (subsolul terenului). Asupra acestui teren se dodandeste un drept de folosinta de catre persoana denumita, superficiar.
Dreptul de superficie poate fi dobandit prin act juridic, uzucapiune si orice alta modalitate admisa prin lege.
Constituirea dreptului de superficie
“Superficia se poate inscrie si in temeiul unui act juridic prin care proprietarul intregului fond a transmis exclusiv constructia ori a transmis terenul si constructia, in mod separat, catre doua persoane, chiar daca nu s-a stipulat expres constituirea superficiei”, art. 693 Codul Civil. Daca vorbim de edificarea unei constructii pe terenul unei alte parti, superficia se poate constitui pe baza renuntarii proprietarului terenului la invocarea accesiunii.
Conform Codului Civil, dreptul de superficie poate fi valabil pe o perioada care sa nu depaseasca 99 de ani, cu posibilitate de reinnoire. Dreptul de superficie poate fi exercitat in functie de modul in care este delimitata suprafata de teren in cauza. In cazul in care vorbim de o constructie deja ridicata, cel care se afla in posesia dreptului de superficie nu poate sa modifice sub nicio forma constructia.
In unele cazuri, aprobate legal, poate sa demoleze constructia, doar pentru a reconstrui in forma initiala. In conditiile in care, superficiarul modifica totusi structura edificiului, atunci proprietarul terenului are dreptul sa ceara incetarea superficiei, in cel mult 3 ani de la constatare. „Actiunea confesorie de superficie poate fi intentata impotriva oricarei persoane care impiedica exercitarea dreptului, chiar si a proprietarului terenului”, art. 696 Codul Civil.
In ceea ce priveste plata, in cazul in care superficia s-a incheiat cu titlu oneros, superficiarul trebuie sa plateasca, in rate lunare, suma de bani considerata chirie, aceasta fiind stabilita pe piata libera. Acest lucru este stabilit de comun acord intre parti, iar daca nu se ajunge la un numitor comun, suma datorata de superficiar va fi stabilita si hotarata prin ordin judecatoresc.
Incetarea dreptului de superficie
Incetarea superficiei se poate face prin radiere din cartea funciara in momentul in care a expirat termenul asupra caruia s-a convenit din partea ambelor parti. In cazul in care terenul si constructia devin proprietate a unei singure persoane, atunci incetarea dreptului de superficie se poate face prin consolidare. „In cazul in care dreptul de superficie s-a stins prin consolidare, in absenta unei stipulatii contrare, dezmembramintele consimtite de superficiar se mentin pe durata pentru care au fost constituite, dar nu mai tarziu de implinirea termenului initial al superficiei”, art. 700 Codul Civil.
O alta baza de incetare a superficiei este prin pieirea constructiei, precum si alte motive justificate legal. „In absenta unei stipulatii contrare, proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate asupra constructiei edificate de superficiar prin accesiune, cu obligatia de a plati valoarea de circulatie a acesteia de la data expirarii termenului”, art. 699 Codul Civil.
In conditiile in care constructia nu este inca ridicata in momentul in care se dobandeste dreptul de superficie, iar valoarea constructie este estimata a fi egala sau mai mare decat cea a terenului pe care urmeaza sa fie construita, proprietarul terenului poate sa ceara constructorului sa cumpere terenului la valoarea la care s-ar fi estimat, daca nu ar fi fi fost in plan ridicarea constructiei in cauza.
